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                      十八屆三中全會開啟改革大幕 土地制度改革影響房價
                      發布日期:2013年11月14日 閱讀1954次 

                                               網站:news.wuxi.soufun.com    時間:2013年11月14日    來源:騰訊財經

                          土地制度改革將影響房價

                          與對金融市場改革“一筆帶過”相比,公報甚至沒有提及房地產調控,就連政府一直力推的保障性住房建設也只字未提。這對于公眾來說,實在有些出乎意料。

                          公報在進一步解析市場發揮“決定性作用”的條件時,稱要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,并列舉了三個主要市場:“建立城鄉統一的建設用地市場,完善金融市場體系,深化科技體制改革!

                          對于“完善金融市場體系”,大部分解讀認為只是維持此前推進的利率市場化、資本項目開放等既定方向。但對于“建立城鄉統一的建設用地市場”,中金彭文生表示,背后的含義是很明確的,“就是要改變集體土地先由地方政府征地,再進入市場這個狀態!

                         目前,我國的土地制度是城鄉分割的,城市是國有土地制度,可以在市場交易;但農村是集體土地所有制,不能進入市場交易,必須把地賣給地方政府,然后轉變為國有土地,才能進入市場交易。

                          但未來的改革方向是打破這種分割,農村的集體建設用地不再需要經過地方政府的征地,而是直接入市。不過,彭文生也認為,征地制度在一段時間內不會完全改變,“我們會看到單一的政府征地轉讓,轉為農村土地流轉的雙軌制,收縮政府征地的范圍,最后的目標是同地、同權、同價!彼A計2016年前將會出臺一個全國統一的《農村集體經營建設用地流轉方案》。

                          國家行政學院教授時紅秀在民生證券牽頭的電話會議上稱,城鄉統一的建設用地市場,這會大大增加土地的供給量,“如果大批量的土地直接入市的,肯定對房價會有個打擊!

                          但同樣有相反的預測。長期看漲房價的地產評論員陳寶存就在騰訊微博上表示,改變地方政府的強制征地,再加上公報中“增加農民的財產性收益”的表述,意味著土地流轉過程中農民利益將獲得保障,加大征地拆遷安置補償,土地價值大幅提高,由此推動房價進入一輪上漲周期。

                          對此,安信證券首席經濟學家高善文認為,土地制度改革將大幅度提高房地產企業的征地成本,是有道理的,但由此認為會推升房價,則屬于“多余的擔心”。他解釋稱,原因在于土地價格的核心是級差地租,征地制度的變革使得該地租從地產商重新回到農民手里,意即只是將利益在地產商和農民手中重新分配,“并不顯著影響房屋銷售價格”。

                          時紅秀認為,公報表明,未來我國房地產調控將從單一的需求端管理,轉向供應和需求的兩端管理。他稱,房地產調控不會僅僅受到供應端的土地制度改革影響,同時還需要需求端的配套政策,比如說房產稅。

                          中信證券的報告總結說,土地制度改革的表述顯示,未來房地產將“會被當做一個正常的行業”,經濟將不再過度依賴房地產行業,房地產相關的融資渠道將也會逐步恢復,中央政府層面的調控會盡量避免,而改由地方政府自行調整。

                       
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